attKunna
Innehållsregister
Webbplatsinformation
   

 

 

Bolån - frågor och svar

Svar på frågor bolån. t.ex. förvärvsgaranti, kreditprövning, låneskydd, bindningstid och ränta, säkerhet och borgen, lånelöfte, ränteskillnadsersättning och långivare.

Vad är en förvärvsgaranti?
Bostadskreditnämnden, BKN, erbjuder en förvärvsgaranti till de som köper sin första bostad. Förvärvsgarantin är en statlig garanti som erbjuds av Bostadskreditnämnden, BKN. Den garanterar att långivaren får räntebetalningar upp till ett belopp av 100 000 kr under max 10 år avseende lån för köp av bostad. Syftet är att ge stöd till hushåll som vill köpa en bostad men som har svårt att få bostadslån trots att de har en långsiktig betalningsförmåga. Det är alltid långivaren som gör kreditprövningen och bedömer om en förvärvsgaranti kan vara ett komplement för att stärka möjligheten att bevilja ett bostadslån. Garantin omfattar inte amorteringar eller andra kostander för lånet.

Måste kreditprövning alltid göras?
Ja, numera ska kreditprövning alltid göras. Dels då ny kredit beviljas dels då en befintlig kredit utökas "väsentligt".

Vad kan hända om långivaren gjort en bristfällig kreditprövning?
I undantagsfall kan det vara möjligt att bli betalningsbefriad från ett lån om långivaren gjort en bristfällig kreditprövning och beviljat dig ett lån som du saknade förutsättningar att betala tillbaka. En sådan betalningsbefrielse, som kan gälla för lånet i sin helhet eller delvis, grundas i så fall på en bestämmelse i 36 § avtalslagen (1915:218). Enligt denna bestämmelse kan ett avtalsvillkor eller ett avtal jämkas eller lämnas utan avseende om det är oskäligt, exempelvis med hänsyn till avtalets innehåll eller omständigheterna då avtalet träffades. Vid bedömningen utgår man från din ekonomiska situation vid långivningstillfället. Senare inträffade händelser, exempelvis arbetslöshet, som långivaren inte kunde förutse när lånet lämnades, har ingen betydelse.
Det är dock mycket svårt att få betalningsskyldigheten nedsatt på grund av bristande kreditprövning. Utgångspunkten är att den som ansöker om en kredit själv kan bedöma om det är möjligt att klara av den tänkta krediten. Det är också låntagaren som själv bestämmer över sina ekonomiska resurser och över vilka risker man vill ta som lånesökande.

Måste långivaren låna ut pengar?
Nej. En långivare har ingen skyldighet att bevilja ett lån, även om du har återbetalningsförmåga.

Varför ska långivaren göra en kreditprövning?
Långivaren är enligt konsumentkreditlagen och även enligt lagen om bank- och finansieringsrörelse skyldig att göra en kreditprövning. Anledningen till detta är att man vill undvika kreditförluster, så att insättarnas pengar skyddas, och att man vill motverka att privatpersoner överskuldsätter sig. Långivaren ska göra en prövning av återbetalningsförmågan även om säkerhet, t.ex. borgen eller pantbrev, kan lämnas för lånet.

När försvinner en betalningsanmärkning?
För fysiska personer gäller att en betalningsanmärkning ska tas bort tre år efter den dag då den registrerades.

Kan jag ta över ett gemensamt lån?
Det är upp till långivaren. I samband med skilsmässa eller dödsfall är det vanligt att en av makarna ensam önskar ta över gemensamma lån. Långivaren gör då en förnyad kreditprövning för att undersöka om den kvarvarande maken ensam har återbetalningsförmåga för lånet. Det är inte ovanligt att prövningen resulterar i att långivaren nekar den kvarvarande maken att ensam ta över lånen, men det är viktigt att långivaren tar hänsyn till de omständigheter som råder i just ditt fall.

Vad är låneskydd?
Låneskydd är en försäkring som ger dig som är låntagare möjlighet att trygga din privatekonomi om du skulle drabbas av sjukdom, arbetslöshet eller olycksfall. Den ger också dina efterlevande en möjlighet att lösa hela eller delar av ditt lån om du skulle avlida. De flesta, men inte alla, långivare erbjuder låneskydd.

Vad händer med mina bundna räntor när bindningstiden löper ut?
Enligt god banksed skickar långivaren ut en påminnelse i god tid innan det bundna lånets bindningstid löper ut. Du kan då välja om du vill binda lånet på ytterligare tid eller övergå till rörlig ränta.Om du inte svarar på detta brev eller kontaktar banken förlängs bindningstiden med samma period som du hade tidigare men till ny utlåningsränta.

Vad kostar det att lösa bundna lån i förtid?
Långivaren har vid lån med bunden ränta själv lånat upp motsvarande kapital till en ränta som är bunden under samma tid och som står i visst förhållande till den bundna utlåningsräntan (den ränta som kunden lånat till). Man säger att långivarens upplåning "matchar" utlåningen tidsmässigt. Långivaren har rätt att kompensera sig för den förlust som kan uppstå i och med att det inlösta lånet inte går att låna ut igen till samma höga ränta.

Långivarens merkostnader utgörs av ränteförlust och hanteringskostnader. Ersättningen kallas för ränteskillnadsersättning (RSE). Är du intresserad av att lösa ditt lån i förtid bör du kontakta långivaren och begära en uppgift om vad lånet skulle kosta att lösa i förtid och vad det skulle kosta att behålla det gamla lånet. Sedan bör dun jämföra alternativen och välja det alternativ som du tror blir mest lönsamt.

Den totala lånekostnaden för den räntebundna tiden blir på grund av ränteskillnadsersättningen i regel inte lägre om du löser lånet genom att teckna ett nytt lån. Däremot får du möjlighet att binda dina lån till en lägre ränta på längre tid. Det du betalar i ränteskillnadsersättning, får du göra avdrag för i deklarationen precis på samma sätt som för vanlig låneränta.

Vad är skillnaden mellan fast och rörlig ränta?
Fast ränta (bunden ränta) innebär att räntan inte påverkas av förändringar på räntemarknaden. Räntesatsen är den samma under hela räntebindningsperioden.

Rörlig ränta innebär att räntesatsen följer förändringarna på räntemarknaden. Det betyder att månadskostnaden kan variera. Med en rörlig ränta kan du när som helst göra en extra amortering på lånet eller lösa in lånet utan extra kostnad.

En kombination av fast och rörlig ränta kan vara ett bra alternativ. Man undviker då att bli bunden av ränteläget vid ett och samma tillfälle.

Hur beräknas räntan?
Räntan räknas från och med den dag lånet betalas ut till dig och till och med den dag som amortering görs eller lånet slutligt betalas av.
Den exakta summan du får i ränta beror på vilken av två metoder banken använder för att räkna. Traditionellt beräknades ränta som om varje månad hade 30 dagar och ett år alltså 360 dagar. Numera räknar man ofta utifrån det verkliga antalet dagar i månaden, alltså 365 dagar per år (366 dagar vid skottår).
Exempel 1 (banken räknar enligt den traditionella varianten där varje år har 360 dagar): Om du har lånat 100 000 kronor till en årlig nominell ränta om 5 % så kostar det dig 100 000 kronor x 5 % ränta = 5 000 kronor i ränta på ett år. Om du betalar tillbaka lånet efter bara 1 dag så kostar det dig 5 000 kronor delat på 360 dagar = cirka 13,90 kronor. Om du betalar tillbaka lånet efter 14 dagar kostar det dig 13,90 kronor x 14 dagar = cirka 194,60 kronor.
Exempel 2 (banken räknar enligt den nya varianten där varje år har 365 dagar): Om du har lånat 100 000 kronor till en årlig nominell ränta om 5 % så kostar det dig 100 000 kronor x 5 % ränta = 5 000 kronor i ränta på ett år. Om du betalar tillbaka lånet efter bara 1 dag så kostar det dig 5 000 kronor delat på 365 dagar = cirka 13,70 kronor. Om du betalar tillbaka lånet efter 14 dagar kostar det dig 13,70 kronor x 14 dagar = cirka 191,80 kronor.

Jag har gått i borgen och tvingas nu betala. Kan jag kräva låntagaren på pengarna?
Ja, om du som borgensman tvingats betala istället för låntagaren, har du rätt att kräva tillbaka pengarna från denne. Det kallas för regressrätt. Det är viktigt att du kan styrka att du har betalat och hur mycket. Det gör du enklast genom att banken på skuldebrevet gör en notering om dina betalningar eller genom att du kan uppvisa kvitto.

Jag har gått i borgen för någon. Kan jag avsäga mig borgensåtagandet?
Innan ett borgensåtagande tecknas är det av stor vikt att borgensmannen blir informerad om innebörden av åtagandet och vilka konsekvenser det kan få. Informationen bör lämnas skriftligen. Vidare bör framgå att borgensåtagande kvarstår oberoende av om en eventuell intressegemenskap (samboförhållande, delägare i firma etc.) med den ursprunglige kredittagaren upphör. Ändras villkoren för krediten ska borgensmannen först underrättas och lämna sitt godkännande. Borgensmannen har inte rätt att säga upp sitt borgensåtagande. Borgensmannen kan dock bli fri från sitt borgensåtagande om låntagaren kan erbjuda en ny borgensman eller annan säkerhet som kreditgivaren kan acceptera.

Vad är pantbrev?
Ett pantbrev utfärdas som bevis för inteckning i en fastighet. För att få låna pengar till en bostad kräver långivaren en säkerhet för lånet. Det innebär oftast att du lämnar en viss del av ditt hus i pant till långivaren. Av praktiska skäl är det svårt att överlämna en pant om denna är en bostad, därför får långivaren ett pantbrev som säkerhet.

För att få ett pantbrev måste du som fastighetsägare ansöka om en inteckning i fastigheten hos Lantmäteriet. Alla Sveriges fastigheter är registrerade i det så kallade fastighetsregistret. Uppgifter om ägare och olika rättigheter (till exempel inteckningar) finns i detta register som sköts av Lantmäteriet.
Efter godkännande skrivs inteckningen in i fastighetsregistret och ett pantbrev utfärdas som bevis. De flesta pantbrev har lagts om till datapantbrev och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriet. Kostnaden för pantbrev (stämpelskatt) är för närvarande 2 % av det belopp som intecknas. Tillkommer en administrativ avgift.

Vad är lagfart?
När du har köpt en fastighet skall du ansöka om lagfart på fastigheten hos Lantmäteriet. Lagfart är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Lantmäteriet kontrollerar att vissa inskrivningsåtgärder är uppfyllda, t.ex. att köpehandlingarna uppfyller vissa formella krav. Sedan antecknas du som ägare till fastigheten i fastighetsregistret. Som bevis på att lagfarten beviljats utfärdas ett lagfartsbevis. Kostnaden för lagfart (stämpelskatt) är för närvarande 1,5% av köpeskillingen eller 1,5 % av taxeringsvärdet (om taxeringsvärdet skulle vara högre). Tillkommer även en administrativ avgift.

Vad innebär ett lånelöfte?
Ett lånelöfte innebär att banken har lovat att du kommer att få ett lån under de förutsättningar som du angivit när du ansökte om lånelöftet. Med ett lånelöfte kan du delta i budgivningen på en bostad. Lånelöftet gäller under en begränsad tid, det är kostnadsfritt och du är inte bunden att utnyttja lånelöftet.

Hur får jag ett lånelöfte?
Du kan ansöka direkt på nätet, via telefon eller besöka långivaren.

Varför behöver jag ett lånelöfte?
Lånelöftet är viktigt för att mäklaren ska veta att din betalningsförmåga har granskats och att du har ekonomi för att fullfölja en budgivning.

Vad kostar det om man vill lösa bundna lån i förtid?
Långivaren har vid lån med bunden ränta själv lånat upp motsvarande kapital till en ränta som är bunden under samma tid och som står i visst förhållande till den bundna utlåningsräntan (den ränta som kunden lånat till). Man säger att långivarens upplåning "matchar" utlåningen tidsmässigt. Långivaren har rätt att kompensera sig för den förlust som kan uppstå i och med att det inlösta lånet inte går att låna ut igen till samma höga ränta.

Långivarens merkostnader utgörs av ränteförlust och hanteringskostnader. Ersättningen kallas för ränteskillnadsersättning (RSE). Är du intresserad av att lösa ditt lån i förtid bör du kontakta långivaren och begära en uppgift om vad lånet skulle kosta att lösa i förtid och vad det skulle kosta att behålla det gamla lånet. Sedan bör dun jämföra alternativen och välja det alternativ som du tror blir mest lönsamt.

Den totala lånekostnaden för den räntebundna tiden blir på grund av ränteskillnadsersättningen i regel inte lägre om du löser lånet genom att teckna ett nytt lån. Däremot får du möjlighet att binda dina lån till en lägre ränta på längre tid. Det du betalar i ränteskillnadsersättning, får du göra avdrag för i deklarationen precis på samma sätt som för vanlig låneränta.

Är långivaren seriös?
Det kan vara svårt att veta om långivaren är seriös eftersom man inte behöver tillstånd från Finansinspektionen för att få erbjuda lån. Det du först och främst ska titta på är vad lånet kostar. Detta gör du enklast genom att ta reda på den effektiva räntan. För övrigt kan du fråga runt hos vänner och bekanta. Vet de något om långivaren? Du kan också titta på långivarens webbplats. Ger den ett seriöst intryck? Begär att få hemskickat information och läs noga igenom den innan du bestämmer dig. Känner du dig osäker kan du alltid kontakta Konsumenternas Bank- och finansbyrå.

Hur fungerar en återgångsklausul?
Om du köper en bostad innan du fått lånet beviljat bör du skriva in en återgångsklausul i köpeavtalet. Det ska där framgå att du som köpare kan dra dig ur affären om inte lånet beviljas. Om det finns fler köpare kan det innebära att säljaren väljer den köpare som inte kräver en återgångsklausul.

Vad är ett byggnadskreditiv?
Om du ska bygga ett hus så är det vanligt att banken beviljar ett byggnadskreditiv. Normalt motsvarar byggnadskreditivet det slutliga lånebehovet. Det betalas ut i etapper (enligt en så kallad lyftplan) och ska täcka byggkostnaderna under byggtiden. Ett byggnadskreditiv löper vanligtvis med rörlig ränta och med en räntesats som är högre än för bottenlån. När bygget är slutfört läggs lånet om till ett vanligt bostadslån.

Läs mer:
privatekonomi

betala till utlandet - frågor och svar
bank- och kreditkort - frågor och svar
betala räkningar - frågor och svar
olika lån - frågor och svar
seniorlån - frågor och svar
lån - frågor och svar

Källa:
Konsumenternas vägledning om bank och försäkring. April 2014


 
 

Sök på attKunna:

Anpassad sökning
  Copyright attKunna